Zum Verkauf durch den Eigentümer: Off MLS Listing ist ein riskantes Geschäft

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Seit 2013 haben Verkäufer vermehrt Immobilien vorab verkauft und sie bei den Multiple Listing Services (MLS) gelistet. Core Logic berichtete, dass 2013 53% der in den USA durchgeführten Immobilientransaktionen nicht an der MLS notiert waren. Die meisten Verkäufer besitzen keine Immobilienlizenz und dürfen das MLS – das Standard-Listing-Portal für einen lizenzierten Immobilienmakler – nicht nutzen. Obwohl die Vertreter des Käufers bereit sind, mit FSBO-Angeboten (For Sale by Owner) zu arbeiten, dürfen sie dem Verkäufer keine Ratschläge oder keinen Zugang zum Marketing geben.

Verkäufer, die einen FSBO auflisten möchten, verlieren möglicherweise Zehntausende von Dollar an realem Marktwert für eine Immobilie, insbesondere wenn sie Immobilien ohne aktuelle Bewertung oder aktuelle Marktforschung auflisten. Oft listet ein Verkäufer ein FSBO auf der Grundlage des Verkaufspreises des Hauses eines Nachbarn auf, was möglicherweise die beste Wahl für eine vergleichbare Immobilie ist oder nicht. Ein lokaler Immobilienmakler listet Immobilien kontinuierlich in seinem regionalen Verkaufsgebiet auf und ist am besten geeignet, um einen Marktvergleich in den von ihm abgedeckten Stadtteilen anzubieten. Denken Sie daran, dass Steuerbescheide, obwohl sie leicht verfügbar sind, nicht das beste Instrument sind, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu messen.

Eine Nuance bei FSBO-Verkäufen, die den Verkäufern eine Pause geben sollte, ist die Tatsache, dass ein erfahrener Käufer-Agent bei einer FSBO-Immobilientransaktion die Oberhand behalten kann. Warum? Der Verkäufer ist möglicherweise nicht mit den staatlichen Gesetzen und Treuhandkodizes und / oder den Auswirkungen von Vertragsfragen vertraut, die während der Verhandlungen auftreten. Selbst wenn ein Anwalt einen Immobilienvertrag für eine Immobilie erstellt, kann das endgültige Ergebnis eines FSBO-Immobilienverkaufs (For Sale By Owner) in einer Vielzahl von Fragen aufgehalten werden. Erfahrene REALTOREN wissen, wie sie diese Straßensperren schnell umgehen und eine Immobilientransaktion auf Kurs halten können.

FSBO entspricht nicht dem Werbepotential eines REALTOR

Die Arbeit mit einem professionellen REALTOR ist unter diesen Umständen die Provision wert. Ein FSBO hat nur begrenzte Möglichkeiten für Marketing und ist zunehmend auf Websites von Web-Immobilienportalen wie Zillow.com angewiesen. Mit einem erfahrenen Agenten ist die Werbedurchdringung für eine Immobilie weitaus größer. Zum Beispiel liste ich meine Immobilien zum Verkauf in Williamsburg, Virginia auf vier MLS-Websites auf. Dies gibt meinen Verkäufern und einem umfassenden Abdeckungsbereich, so dass andere Agenten die Auflistung sehen können und Käufer auf der MLS sie auch sehen können. Meine MLS-Einträge werden auch auf Realtor.com erneut veröffentlicht, das der National Association of Realtors gehört und auch eine seriöse Website in der Branche ist.

Mein Broker, Coldwell Banker Traditions, hat auch einen Listungsmechanismus auf seiner lokal ansässigen Website, auf der meine Kundeneigenschaften eine hervorragende Sichtbarkeit erhalten. Nicht alle REALTORS listen Immobilien so häufig im Web auf. Wenden Sie sich daher an einzelne Immobilienmakler und fragen Sie sie nach spezifischen Informationen zu Werbung, die für Kundeneinträge über MLS und andere Veranstaltungsorte im Web bereitgestellt wird.

Das Auflisten von Eigenschaften ohne Agenten hat andere Nachteile. Wenn der Eigentümer eine Ausstellung mit einem potenziellen Käufer verpasst, verpasst er möglicherweise die Gelegenheit, eine Immobilie insgesamt zu verkaufen. Für Immobilienverkäufe in meinem Hoheitsgebiet im Südosten von Virginia darf ein Eigentümer keine Rechtsformen verwenden, die von der Virginia Association for Realtors (VAR) erstellt wurden, es sei denn, diese sind lizenziert. Immobilienformulare sind vom VAR offiziell urheberrechtlich geschützt und dürfen nur von Mitgliedern verwendet werden. Dies bringt den Verkäufer bei der Transaktion zu einem weiteren deutlichen Nachteil. Das erneute Erstellen von Rechtsformen ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kann auch die Kosten für einen Anwalt erhöhen.

Neben einigen der offensichtlicheren Vorteile einer Notierung bei einem lizenzierten Immobilienmakler gibt es auch ein weit verbreitetes Missverständnis, dass der Einsatz eines Immobilienanwalts im Vergleich zu Provisionen von Zahlstellenmaklern Geld spart. Der Verkäufer muss weiterhin die Maklergebühren des Käufers zahlen (die je nach Staat und Art der Immobilientransaktion variieren). Alle FSBO-Kaufverträge müssen mit einem Anwalt erstellt und abgeschlossen werden. Der Verkaufsprozess beinhaltet, dass der Käufer den Vertrag liest und Änderungen vornimmt. Der Anwalt überarbeitet den Vertrag entsprechend und wird beim Abschluss vorgelegt. Anwälte in Virginia verlangen (meiner Erfahrung nach) weitaus mehr für die Erstellung eines Originalvertrags als die Provision auf der Verkäuferseite – in den meisten Fällen. Verkäufer, die es alleine machen möchten, sollten ernsthaft in Betracht ziehen, dass die Anwaltskosten teurer sein können und je nach Anzahl der erforderlichen Rechtsformen, Verhandlungsdauer und zusätzlichen Vertragsanforderungen weitgehend unvorhersehbar sind.

Verkäufer müssen auf das FSBO verzichten und in einem Immobilienmarkt, der in vielen Regionen der USA definitiv in Bewegung ist, klug werden. Die Preise auf dem Markt von 2014 tendieren höher und die Lagerbestände sind in vielen Märkten niedrig. Daher müssen Verkäufer jetzt mehr denn je kompetente Beratung zur Preisgestaltung von Immobilien zum aktuellen Marktwert erhalten. Zusätzlich zum potenziellen Verlust von Gewinnen aus dem Verkauf von Eigenheimen kann der Verkäufer leicht auf rechtliche und vertragliche Probleme stoßen, die möglicherweise nicht schnell gelöst werden können. Schlimmer noch, diese Angelegenheiten können zu spät beigelegt werden, um die Fristen für bestimmte Kredite wie FHA und USDA einzuhalten. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was er tut, und die Fristen nicht beachtet werden, kann dies dazu führen, dass der Käufer einen Kredit verwirkt. Im Gegenzug verliert die Immobilie einen guten Käufer und wertvolle Zeit auf dem Markt.

Seien Sie weise und machen Sie keine riskanten Geschäfte – listen Sie eine Immobilie außerhalb der MLS oder ohne einen lizenzierten Agenten auf. Es ist aus verschiedenen Gründen am besten, die Vertretung eines lizenzierten Agenten zu haben. Die Hauptgründe sind: Der Verkäufer wird kompetente Beratung erhalten, die Immobilie höchstwahrscheinlich früher verkaufen und die Immobilie wird einen fairen Marktpreis erzielen. Sag nein zu FSBO. Suchen Sie stattdessen einen kompetenten Immobilienprofi in Ihrer Region.

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Source by Elaine VonCannon

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