Verkauf durch Eigentümer: Off MLS Listing Is Risky Business

Kostenlose Immobilienbewertung

Seit 2013 ist ein Anstieg der Vorverkäufe von Immobilien durch Verkäufer und der Notierung der Multiple Listing Services (MLS) zu verzeichnen. Core Logic berichtete, dass 2013 53% der in den USA durchgeführten Immobilientransaktionen nicht in der MLS notiert waren. Die meisten Verkäufer besitzen keine Immobilienlizenz und dürfen das MLS – das Standard-Listing-Portal für einen lizenzierten Immobilienmakler – nicht nutzen. Obwohl die Agenten des Käufers bereit sind, mit den Angeboten von For Sale by Owner (FSBO) zusammenzuarbeiten, dürfen sie dem Verkäufer keine Beratung oder keinen Zugang zum Marketing gewähren.

Verkäufer, die einen FSBO auflisten möchten, verlieren möglicherweise Zehntausende von Dollar an realem Marktwert für eine Immobilie, insbesondere wenn sie Immobilien ohne eine aktuelle Bewertung oder aktuelle Marktforschung auflisten. Häufig listet ein Verkäufer einen FSBO auf der Grundlage des Verkaufspreises eines Nachbarn auf, der für eine vergleichbare Immobilie möglicherweise die beste Wahl ist. Ein lokaler Immobilienmakler listet Immobilien kontinuierlich in seinem regionalen Verkaufsgebiet auf und eignet sich am besten für einen Marktvergleich in den von ihm abgedeckten Stadtteilen. Vergessen Sie nicht, dass Steuerveranmeldungen, obwohl sie leicht verfügbar sind, nicht das beste Instrument sind, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu einem gegebenen Zeitpunkt zu bestimmen.

Eine Nuance über FSBO-Verkäufe, die Verkäufern Anlass geben sollte, ist die Tatsache, dass ein erfahrener Einkäufer die Rolle bei einer FSBO-Immobilientransaktion übernehmen kann. Warum? Der Verkäufer ist möglicherweise nicht mit den staatlichen Gesetzen und Treuhandkodizes und / oder den Auswirkungen von Vertragsfragen vertraut, die während der Verhandlungen auftauchen. Selbst wenn ein Rechtsanwalt einen Immobilienvertrag für eine Immobilie erstellt, können die endgültigen Einnahmen eines Immobilienverkaufs (FSBO) für eine Reihe von Fragen in Frage gestellt werden. Erfahrene REALTORS wissen, wie sie diese Hindernisse schnell umgehen und eine Immobilientransaktion auf Kurs halten können.

FSBO ist nicht gleich dem Werbepotenzial eines REALTOR

Unter diesen Umständen lohnt es sich, mit einem professionellen REALTOR zu arbeiten. Ein FSBO hat nur begrenzte Möglichkeiten für das Marketing und wird immer stärker von Immobilienportalseiten wie Zillow.com abhängig. Mit einem erfahrenen Agenten ist die Werbedurchdringung für eine Immobilie weitaus größer. Zum Beispiel liste ich meine zum Verkauf stehenden Immobilien in Williamsburg, Virginia, auf vier MLS-Websites auf. Dies gibt meinen Verkäufern einen umfassenden Geltungsbereich, so dass andere Agenten die Auflistung sehen können und Käufer auf der MLS sie auch sehen können. Meine MLS-Einträge werden auch auf Realtor.com veröffentlicht, das sich im Besitz der National Association of Realtors befindet und auch eine seriöse Website der Branche ist.

Mein Broker, Coldwell Banker Traditions, hat auch einen Listing-Mechanismus auf seiner lokalen Website, wo meine Kundenimmobilien hervorragende Sichtbarkeit erhalten. Nicht alle REALTORS listen die Eigenschaften im Internet auf. Sie sollten sich daher an die einzelnen Immobilienmakler wenden und sie nach bestimmten Informationen über Werbung fragen, die für Kundenauflistungen über MLS und andere Ereignisse im Web bereitgestellt wird.

Die Auflistung von Eigenschaften ohne Agenten hat andere Nachteile. Wenn der Eigentümer versäumt, eine Präsentation mit einem potenziellen Käufer zu verpassen, verpasst er möglicherweise die Gelegenheit, eine Immobilie vollständig zu verkaufen. Bei Immobilienverkäufen in meinem Gebiet, Südost-Virginia, darf ein Eigentümer keine Rechtsformulare verwenden, die von der Virginia Association for Realtors (VAR) erstellt wurden, es sei denn, sie sind lizenziert. Immobilienformulare unterliegen dem formalen Urheberrecht der VAR und sind nur zur Verwendung durch die Mitgliedschaft zugelassen. Dies führt zu einem weiteren deutlichen Nachteil des Verkäufers bei der Transaktion. Das Erstellen neuer Rechtsformen ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kann auch die Kosten für einen Anwalt erhöhen.

Neben einigen offensichtlichen Vorteilen einer Börsennotierung bei einem zugelassenen Immobilienmakler gibt es auch die verbreitete falsche Vorstellung, dass die Verwendung eines Immobilienanwaltes Geld gegenüber den Zahlstellen spart. Provisionen. Der Verkäufer muss weiterhin die Käuferagentengebühren zahlen (die je nach Staat und Art der Immobilientransaktion variabel sind). Alle FSBO-Verkaufsverträge müssen mit einem Rechtsanwalt erstellt und abgeschlossen werden. Beim Verkaufsprozess muss der Käufer den Vertrag lesen und Änderungen vornehmen. Der Rechtsanwalt überarbeitet den Vertrag entsprechend und wird bei Vertragsabschluss vorgelegt. Anwälte in Virginia verlangen weitaus mehr, einen ursprünglichen Vertrag (meiner Erfahrung nach) als die Provision auf Seiten des Verkäufers zu erstellen – in den meisten Fällen. Verkäufer, die es alleine machen wollen, sollten ernsthaft in Betracht ziehen, dass die Honorare des Anwalts teurer sind und je nach Anzahl der erforderlichen Rechtsformen, der Dauer der Verhandlungen und zusätzlichen Vertragsanforderungen höchst unpublizierbar sind.

Verkäufer müssen auf den FSBO verzichten und sich in einem Immobilienmarkt, der in vielen Regionen der USA definitiv in Bewegung ist, schlau machen. Der Markt für 2014 tendiert höher und die Lagerbestände sind in vielen Märkten niedrig. Verkäufer müssen sich daher jetzt mehr als je zuvor kompetent beraten lassen, wie sie Immobilien zum aktuellen Marktwert bewerten können. Neben potenziellen Gewinneinbußen aus dem Verkauf von Eigenheimen kann der Verkäufer leicht rechtliche und vertragliche Fragen treffen, die möglicherweise nicht schnell gelöst werden. Noch schlimmer ist jedoch, dass diese Angelegenheiten zu spät beigelegt werden können, um die Fristen für bestimmte Darlehen wie FHA und USDA zu erfüllen. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was er tut und der Zeitrahmen nicht beachtet wird, kann dies dazu führen, dass der Käufer ein Darlehen verfällt. Die Immobilie wiederum verliert einen guten Käufer und wertvolle Zeit auf dem Markt.

Seien Sie weise und engagieren Sie sich nicht in riskanten Geschäften – Börsennotierung einer Immobilie aus dem MLS oder ohne einen lizenzierten Agenten. Aus verschiedenen Gründen ist es am besten, einen lizenzierten Agenten zu vertreten. Die Hauptgründe sind: Der Verkäufer wird fachkundig beraten, wird die Immobilie höchstwahrscheinlich früher verkaufen und die Immobilie wird einen fairen Marktpreis erzielen. Sag nein zu FSBO. Suchen Sie stattdessen nach einem fähigen Immobilienfachmann in Ihrer Region.

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Source by Elaine VonCannon

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