Riesige Gewinne aus Leerverkäufen – Fantastisches Pre-Foreclosure-Tool für clevere Investoren

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Louisville-Makler, Investoren und Schuldner, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, fragen mich von Zeit zu Zeit, wie kurze Verkäufe funktionieren. Betrachten Sie dies als Grundierung.

Ich habe kürzlich den Verkauf eines Hauses für 85.000 Dollar an einen Investor verpachtet. Das Haus wurde für 120.000 US-Dollar bewertet, was dem Investor erhebliche unmittelbare Kapitalbeteiligung verschaffte. Der Kreditgeber nahm einen Verlust von $ 60.000. Der Eigentümer / Verkäufer wurde gezwungen, sein Haus zu verkaufen, für das er keinen roten Cent erhielt, und musste in den Verleih ziehen. Wie kommt es, dass alle Beteiligten am Schlusstisch zufrieden sind?!

Am Anfang …

Wenn ein Hauseigentümer seinen Kreditgeber mehr schuldet, als er ausgeliehen hat, sagt er, er sei "auf dem Kopf". Dies kann in vielerlei Hinsicht geschehen, wobei der Hauptgrund darin besteht, dass er einfach aufhört, Hypothekenzahlungen zu leisten, oft weil er in ernsten finanziellen Schwierigkeiten steckt. Wenn seine Hypothekenzahlung $ 1.000 pro Monat ist, und er aufhört zu zahlen, oder zeitweise zahlt, können die Geldstrafen, die Zinsen und das Prinzip ziemlich schnell hochgehen. Und wenn der Eigentümer die Hypothek nicht bezahlen kann, ist er wahrscheinlich nicht in der Lage, notwendige Reparaturen an seinem Haus durchzuführen. Diese Situation ist fast immer von einer mangelnden Gelassenheit begleitet, was wiederum zu einer Vernachlässigung des Hauses führt.

Mischen Sie sich in den Mischkonkurs ein und manchmal scheiden Sie sich, und Sie werden verstehen, dass es nicht überraschend ist zu finden, dass die Häuser dieser Besitzer / Schuldner oft ernsthaft erniedrigt sind. Dieses undichte Dach ist wahrscheinlich das letzte Problem des Besitzers.

Das "F" -Wort

Abschottung. Es ist keine glückliche Aussicht für den Kreditgeber oder den Kreditnehmer. Kreditgeber haben unterschiedliche Toleranzen für verspätete Zahlungen. Bis jedoch der Schuldner sich zum vierten Mal in Folge verspätet, beginnt die überwiegende Mehrheit der Kreditgeber Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten. In Kentucky dauert der Zwangsversteigerungsverkauf des Hauses durch öffentliche Versteigerung im Allgemeinen zwischen 6 Monaten und einem Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die Zwangsversteigerungsverfahren begannen. Es kann länger dauern – ich sah einen kunstvollen Schuldner für mehr als 20 Monate in das Zwangsversteigerungsverfahren ziehen! Ihre Hypothekenzahlung war $ 1.300 pro Monat. Nach 20 Monaten wurde dies zu einer bedeutenden Verschuldung, die durch verspätete Gebühren, Zinsen, Rechtskosten und die potenziellen Kosten des Verkaufs der Immobilie bei einem öffentlichen Zwangsversteigerungsverkauf noch verstärkt wurde. Ganz zu schweigen von der fortdauernden Verschlechterung des Eigentums. Als sie auszog, hatte die Bank mehr als 80.000 Dollar abgeschrieben.

Interessenkonflikte des Kreditgebers und Kreditnehmers

Der Kapitalismus ist ein wunderbar konstruiertes System. Es gibt nicht nur den Machtbaronen eine mächtige Reihe von Waffen, mit denen man kämpfen kann, sondern auch die Armen und Notleidenden. Obwohl das Schlachtfeld bei weitem nicht annähernd gleich ist, könnte ein zweistelliges Interesse, das zu tief in die Kehle eines mittellosen Schuldners gedrängt wird, seine "nukleare" Vergeltungsoption – Konkurs des Kapitels 7 – auslösen. Und so sind diese beiden, symbiotisch miteinander verwoben, in einem eleganten Tanz gefangen, der zwischen Dividenden und Katastrophen, Profit und Armut schwankt. Ein schwerer Fehltritt, und die Band hört auf zu spielen.

So haben die Kreditgeber aus jahrelanger bitterer Erfahrung gelernt, dass es oft besser (billiger) ist, sich um die Kooperation des Eigentümers zu bemühen und ihn zustimmen, sein Haus lieber freiwillig zu verkaufen und zu räumen als ihn unter Zwangsvollstreckung zu vertreiben. Die Kreditgeber verstehen auch, dass die Wahrscheinlichkeit, dass sie das Geld, das ihnen der Schuldner schuldet, jemals wiedererlangt, gering ist. Aber viele Schuldner beschließen, nicht zu verkaufen, weil sie, wenn sie merken, dass sie ihre Zahlungen nie aufholen werden, oft ein anderes "Ah Ha!" Blitz der Einsicht: dass, wenn sie aufhören, ihre Hypothek zu bezahlen und einfach darauf warten, dass die Abschottungsaxt fällt (oder besser noch, sich mit einer ganzen Reihe von Tricks beschäftigt, um diese Axt in Schach zu halten), mindestens 6 Monate "mietfrei" leben können . Jetzt werden die Schuldner vom Kreditnehmer zum Hausbesetzer, und es ist in seinem besten Interesse, die Zwangsvollstreckung so lange wie möglich zu verhindern. Und wenn das Haus, die "Sicherheit" des Kreditgebers, in der Zwischenzeit auseinander fallen sollte, sei es so.

Die Lösung

Der Kreditgeber ist in der Lage, dem Kreditnehmer eine sehr wichtige Konzession für seine Kooperation anzubieten: die gesamte Schuld abzuschreiben, wenn der Kreditnehmer einen Käufer findet das Haus zu einem Preis und zu Bedingungen, die für den Kreditgeber akzeptabel sind, innerhalb der vom Kreditgeber festgelegten Zeit zu kaufen. Dies ist die Essenz eines Leerverkaufs. Kreditgeber legen ihre eigenen Richtlinien für das, was sie akzeptieren. Sie können sagen, dass sie einen fairen Marktpreis erhalten müssen, aber in der Tat oft bereit sein werden, für viel weniger zu verkaufen. Sie wollen den Verkauf dieses Hauses auf einer Auktion nicht riskieren und riskieren einen sehr niedrigen Preis. Oder schlimmer noch, erhalten Sie ein Gebot so niedrig, dass die Immobilie ihren Mindestpreis nicht erreicht, und sie am Ende das Eigentum besitzen. In diesem Fall wird die Immobilie von der REO-Abteilung (Immobilienbesitz) des Kreditgebers verwaltet, die dann die Immobilie bei einem Immobilienmakler aufführt. Und der Zyklus beginnt wieder ……

Der Kreditgeber sagte anfangs, dass das Haus der Willows 120.000 $ wert war und wollte, dass es ungefähr zu diesem Preis verkauft wurde. Es erhielt die $ 120.000-Zahl von jemandem, den es eingestellt hatte, um ein BPO zu machen. BPO steht für "Broker's Price Opinion". Es ähnelt einer CMA (Comparative Market Analysis) und dient dem gleichen Zweck: einen fairen Marktwert für eine Immobilie zu erreichen. Die meisten werden als "Drive-by" gemacht, was bedeutet, dass der "Fahrer" (in der Regel ein Makler, vielleicht ein Gutachter) an der Außenseite des Grundstücks fährt, ein bis drei Fotos macht und geht. Er vervollständigt dann das BPO-Formular des Kreditgebers online und sendet es per E-Mail mit dem Bild. Manchmal wird ein "interner" Antrag gestellt, in welchem ​​Fall der Makler in die Immobilie geht, etwa 3 interne und 3 externe Fotos macht und diese mit dem ausgefüllten BPO-Formular an den Kreditgeber weiterleitet.

Als der Schuldner erkannt hatte, dass er sein Haus in The Willows nicht retten konnte, kontaktierte er mich, um zu sehen, ob ich helfen konnte. Er wollte keine Zwangsvollstreckung in seine Kreditauskunft, die ihm vorausgegangen wäre, eine herkömmliche Hypothek für drei Jahre zu bekommen. Selbst bei einem Konkurs nach Kapitel 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre nach der Kündigung. Er wollte auch seine Schulden vergeben haben. Ich konnte diese beiden Ziele erreichen und ihm etwa sechzigtausend Dollar sparen.

Der Leerverkaufsprozess

Als Makler habe ich als Erstes meinem Kunden alle seine theoretischen Möglichkeiten erläutert, einschließlich der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, Neuverhandlung des Darlehens und andere. Er entschied sich für Leerverkäufe. Ich listete die Willows-Liegenschaft auf und ließ ihn eine Genehmigung unterzeichnen, um mit dem Kreditgeber Kontakt aufzunehmen, um zu sehen, ob er einem Leerverkauf zustimmen würde. Denken Sie daran, wenn ich die Immobilie liste, ist der Eigentümer / Schuldner mein Kunde (kein Kunde). Dies bedeutet, dass ich immer in seinem besten Interesse handeln muss. Der Kreditgeber ist nicht mein Kunde und ich schulde ihm keine solche Pflicht. Bei einem normalen Verkauf haben Verkäufer und Käufer sehr unterschiedliche Interessen: Der Verkäufer möchte zum höchstmöglichen Preis verkaufen, und der Käufer möchte am niedrigsten kaufen. In einem Leerverkauf gibt es keinen solchen Wettbewerb zwischen den Parteien: Der Verkäufer möchte zu jedem Preis verkaufen, den der Kreditgeber akzeptiert, und wird im Allgemeinen einem angebotenen Preis zustimmen, abhängig von der Akzeptanz des Kreditgebers. Bei einem Leerverkauf übernimmt der Kreditgeber also den Käufer als "Verkäufer" vis-a-vi und das sind wirklich die Parteien, die den Vertrag aushandeln. Machen Sie sich jetzt ein Bild davon: Als Listing-Agent in einem Leerverkauf bin ich oft in der eigenartigen Position, aktiv zu versuchen, für den Verkauf zu einem möglichst niedrigen Preis zu verhandeln, der für den Käufer akzeptabel ist! (Aber immer mit dem Vorbehalt, dass dies im besten Interesse des Verkäufers ist und den Verkauf nicht gefährdet). Diese Anomalie hat viele Auswirkungen auf die Art und Weise, wie ich diese Transaktionen durchführe und aushandle.

Preis, Bedingungen und Zeit

Preis : Wie viel wird der Kreditgeber dann von diesem Preis abziehen? Ich habe im Allgemeinen festgestellt, dass sich die Kreditgeber an dem Tag, an dem sich die Auktion nähert, flexibler werden. Ziemlich ineffizient, weil sie auf diese Weise viel Zeit und Geld verlieren. Ich habe dem Darlehensgeber der Willows-Liegenschaft objektives Material zur Verfügung gestellt, aus dem hervorgeht, dass das Drive-by-BPO angesichts des Zustands des Hauses ungenau war. Der Kreditgeber hatte dann ein internes BPO erledigt. Das war der Schlüssel, um diesen Deal abzuschließen. Ich habe auch Fotos und Comps von mir geschickt. In einigen Fällen habe ich den Kreditgebern weit über 100 Fotos geschickt. Bilder sagen mehr als Worte, und es ist kritisch, wenn das Eigentum beschädigt ist, dass das Feuerzeug seine Form versteht. Erinnern Sie sich – der BPO Grundstücksmakler kann bis zu 50 BPOs pro Woche machen – er könnte sich weniger um diesen einen Deal kümmern. Aber als Listing-Agent muss ich den Kreditgeber über alle Themen informieren, die mit den Interessen meines Kunden übereinstimmen. Das zweite Willows BPO kam auf 100.000 $ zurück, und der Kreditgeber versuchte zunächst, diese Zahl zu erhalten. Letztendlich, mit der Zwangsversteigerung am nächsten Tag, reduziert es diesen Betrag auf 80% der $ 100.000 plus $ 5.000, um nicht hypothekenbezogene Pfandrechte abzuzahlen. Um 16.50 Uhr erklärte sich der Kreditgeber bereit, die am nächsten Morgen um 11.00 Uhr geplante Zwangsversteigerung zu stoppen.

Aber hey, es ist noch nicht vorbei bis die dicke Dame singt! Weil der Verlust auf diesem Darlehen $ 60.000 war, und weil der Kreditgeber die Autorität hatte, nur bis zu $ ​​30.000 zu begleichen, mussten wir auf das letzte Wort von der Hypothekenversicherungsgesellschaft warten, die wir jemals erhielten, aber nicht ohne viele Stunden zusätzliche Arbeit.

Wie Sie sehen, wurde der Preis des The Willows-Eigentums vom Kreditgeber bestimmt, indem er das Endergebnis betrachtete – wie viel Netto es erhalten würde. Und um diese Nummer zu erhalten, verlangen alle Leihgeber in kurzen Verkäufen ein "gefälschtes HUD-1" oder ein "Netzblatt", das gleichzeitig mit dem Angebot eingereicht wird. Bei einer normalen Immobilientransaktion wird das HUD-1 am Ende der Transaktion erstellt, nachdem eine Einigung erzielt wurde. – Bei einem Leerverkauf erfolgt die Titelsuche unmittelbar nach der Listung, noch bevor ein Angebot vorliegt, so dass die Zahlen so schnell wie nötig auf das Netto-Blatt angewendet werden können.

Bedingungen : Die gebräuchlichsten Begriffe, die diese Transaktionen unterscheiden, sind, dass der Kreditgeber oft Begriffe wie "verkauft als" und "Finanzierungsnachweis oder benötigte Mittel mit Angebot" verlangt und die Verkäufer, sollte der Makler Terminologie einfügen, die angibt, dass die Akzeptanz des Verkäufers von jeglicher Haftung für Schulden befreit ist. Nichts davon ist in Stein gehauen, und ich habe Reparaturen und andere Konzessionen von Kreditgebern ausgehandelt. Jeder Fall ist einzigartig. Papier wird jede Demütigung erleiden – schreiben Sie das Angebot!

Timing : Die REO-, Abschottungs- und Konkursabteilungen scheinen oft unterbesetzt und überfordert zu sein, also erwarten Sie keine sofortigen Antworten. Manche werden Wochen brauchen, um zu antworten. Stellen Sie sicher, dass Käufer und Verkäufer dies verstehen. Aber sobald ein Deal fest ist, wird der Kreditgeber oft eine unvernünftig schnelle Schließung erwarten, und wird versuchen, Sie mit Tagen Zinsen für das Schließen nach einem bestimmten Datum zu bestrafen. Das alles geht zurück auf die Netto-Blattberechnungen; Da Sie dem Kreditgeber mitgeteilt haben, wie viel er bis zu einem bestimmten Datum erhalten wird, versucht er zu diesem Zeitpunkt, die Kreditlinie zu halten, auch wenn sie in der Regel sehr langsam reagieren. Der Willows Kreditgeber, nachdem er nicht auf mehrere Kontakte geantwortet hat, spart uns nur 2 Tage, um zu schließen! Zum Glück waren wir gut vorbereitet, aber es war sehr nah.

Schlussnote

Die steuerlichen Folgen von Leerverkäufen fallen nicht in den Anwendungsbereich dieses Artikels. Wenn Sie Informationen über den Umgang mit wettbewerbsfähigen Angeboten, eine duale Agentur mit beschränkter Haftung in dieser Umgebung oder eine Kopie des von mir verwendeten Net Sheet benötigen, können Sie sich an mich wenden.

Update

Hier ein neuer Twist. Vor ein paar Wochen habe ich einem Kreditgeber ein Angebot über 235.000 $ für einen Leerverkauf unterbreitet (der Verkäufer schuldet etwa 275.000 $), den der Kreditgeber absolut akzeptiert hat. In seinem Akzeptierungsschreiben, ganz unten auf dem Blatt, hat der Kreditgeber jedoch festgelegt, dass er sein Rückgriffsrecht gegen den Verkäufer / Kreditnehmer (meinen Kunden) behalten hat! Und das trotz scheinbar widersprüchlicher Sprache im Hauptteil des Briefes. Ich erklärte dem Kreditgeber, dass der EINZIGE Grund, warum mein Kunde dem Leerverkauf zugestimmt hatte (und den Kreditgeber im Konkursverfahren nicht zu verärgern), darin bestand, dass er beim Abschluss eine vollständige Befreiung von jeglicher Haftung erwartete. Nach ungefähr ein paar Wochen Streit, Anwälten usw. sah der Kreditgeber "das Licht" und stimmte der Veröffentlichung zu.

CMA

Obwohl die bereitgestellten Informationen als zuverlässig angesehen werden, ist sie weder vollständig noch ordnungsgemäß. Konsultiere immer deinen Makler oder einen Anwalt.

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Source by Neil Blumberg