Profitieren Sie von dem Verständnis des Immobilienzyklus

Wenn Sie die Geschichte der Immobilien über das vergangene Jahrhundert untersuchen, egal wo Sie leben, wird ein absehbares Muster oft zum Licht bekannt als der Immobilienzyklus. Wenn es den eigenen Geräten überlassen bleibt, was die politische Umwälzung beeinträchtigt, bleibt das Muster das gleiche wie die Einflüsse und Indikatoren, die das Muster diktieren. In der Lage zu erkennen, die Beweise für einen sich ändernden Zyklus können Sie einen unermesslichen Vorteil auf dem Markt ermöglicht es Ihnen, Prioritäten vor der vorübergehenden Marktverlagerung zu implementieren.

Historische Zyklen dauern irgendwo von 7 bis 18 Jahre und werden im Wesentlichen von dem Grundprinzip von Angebot und Nachfrage getragen. Der Kerngrund für jede Veränderung eines Zyklus ist in der Regel durch die Fülle oder mangelnde Beschäftigungsmöglichkeiten getrieben. Die Menschen werden migrieren, wo die Arbeitsplätze sind und sich von Gebieten bewegen, wo sie nicht sind. In einem geringeren Ausmaß sind Zinssätze, Kreditvergabekriterien und Erschwinglichkeit die wichtigsten Einflussfaktoren; Aber auch die Beschäftigung und die Löhne spielen dabei eine große Rolle.

Es ist wichtig zu verstehen, dass jede Metro-Region oder Stadt wird einen bestimmten Zyklus und Vorstädte oder "Taschen" innerhalb dieser Metro-Bereich oder Stadt reflektieren können ihre eigenen Zyklen dort reflektieren, bevor es wichtig ist, die Aufmerksamkeit auf die beiden zu bezahlen Makro-Zyklen (die in Ihrem U-Bahn-Bereich) und die Mikro-Zyklen (gefunden in "Taschen" Ihrer U-Bahn-Bereich), indem sie ein lokaler Experte.

Um sich der Indikatoren bewusst zu werden und Fachwissen in deinem Bereich zu erlangen, musst du dich folgendermaßen untersuchen und vertraut machen: (diese sind in keiner besonderen Reihenfolge von Bedeutung, wie sie alle wichtig sind)

· Anzahl der Tage auf dem Markt (DOM)

· Anzahl der bestehenden Angebote

· Anzahl der abgelaufenen Listen

· Leerstandsquoten

· Verleihstatistik

· Bautrends und Neubaugenehmigungen

· Industrie / Wirtschaftswachstum

· Beschäftigungsfaktoren

· Häufigkeitsverbreitung

Erschwinglichkeit

· Öffentliche Wahrnehmung Ion

Wir werden nun die 4 Stufen eines Immobilienzyklus mit den oben beschriebenen Indikatoren besprechen, um unsere Investorenstrategien zu bestimmen. Wir werden an der Unterseite des Zyklus an dem Punkt beginnen, an dem die Erholung beginnt und uns umgehen.

Ein Wiederherstellungsmarkt

Die Erholungsphase eines Zyklus beginnt an dem Punkt, an dem ein Markt "ausgetauscht" hat. Es wird viel Pessimismus in der Öffentlichkeit geben, da sie ein niedriges oder stagnierendes Arbeitswachstum, schlechte Wohnungsverkäufe und allgemeine wirtschaftliche Negativität erlebt haben.

Diese Phase ist subtil in ihrer Schicht, so dass die Identifizierung der Veränderung im Markt ist eine Herausforderung. Die bestehende Umgebung an dieser Stelle spiegelt entmutigte Hausbesitzer wider, deren Eigenschaften im Preis untergegangen sind. Es wird eine Überfülle von MLS-Listen und zum Verkauf von Eigentümer (FSBOs) Anzeigen auf dem Markt verfügbar sein. Da die Preise weiter sinken, werden die abgelaufenen Listen die anspruchsvollen Besitzer beschleunigen, um auf eine Erholung im Markt zu warten. Die Gesamtabsorptionsrate für Hauskäufe und jeder übrige Neubau wird niedrig sein.

Die Leerstandsquote für Mieten während dieser Zeit ist niedrig, da viele potenzielle Käufer ihre Entscheidung verzögern, zu kaufen, da die öffentliche Wahrnehmung des nachhaltigen Immobilienwachstums gering ist. Das ist gut für Vermieter, da die Mietpreise steigen und der Cashflow steigt.

Das neue Inventar ist unten, da der Neubau fast stillsteht, denn der Zyklus geht weiter und die Nachfrage wird deutlicher, der Neubau beginnt langsam Macht eine kleine Menge von Vor-Spekulationen. Sie können bei Ihrem örtlichen Rathaus überprüfen, wie viele neue Baugenehmigungen erteilt werden.

Natürlich stammt der Stimulus für jede Marktbewegung, wie bereits erwähnt, aus der Beschäftigung. In der Regel, wenn das Beschäftigungswachstum beginnt, kommt eine neue Migration in die Region. Der große Aspekt für Investoren ist die Tatsache, dass Immobilienpreiserhöhungen typischerweise hinter der tatsächlichen Nachfrage zurückbleiben. Es ist nicht, bis die Öffentlichkeit die anstehende Nachfrage wahrnimmt und die nächste Phase der Zyklus-Tritte in die Preise steigen dramatisch.

Innerhalb dieses Stadiums können viele Menschen eine Abschottung / Macht des Verkaufs als Folge des früheren Mangels an Beschäftigung erleben. Niedriger oder stagnierender Eigenschaftswert und ein Mangel an Einkommen schaffen Schwierigkeiten bei der Neuverhandlung oder Refinanzierung von Hypotheken.

Diese erste Phase kann ein erstaunliches Fenster der Gelegenheit für den Investor sein, einen "Sprung" auf den Markt zu bekommen, um vorsichtig mit dem Kauf zu beginnen.

Kaufen und spiegeln später in diesem Stadium. Um Ihr Portfolio zu erweitern und Ihre Kaufkraft zu nutzen, können Sie:

1. Käufe über Joint-Venture-Partner festlegen

2. "Kaufoptionen" mit Korrespondenzverkäufern oder Bauherren verwenden

3. Erhöhen Sie Ihre Vermarktung, um exotische Verkäufer zu gewinnen

Da die öffentliche Wahrnehmung positiv wird, weil sie günstig ist.

Und nachhaltiges Wirtschaftswachstum steigt die Nachfrage. Diese Phase bewegt sich nun in eine höhere Wachstums-Boom-Phase.

Ein Boom-Markt

Wenn die Beschäftigungsmöglichkeiten zunehmen, bewegen sich die Menschen näher an diesem Gebiet und die Nachfrage nach Wohnraum erhöht sich natürlich. Dies wird Folgendes auslösen:

– Die Anzahl der Listen wird zunehmen, da die Eigentümer, die verkaufen müssen, ihre Immobilien wieder auf den Markt bringen, aber die Absorptionsrate für diese Eigenschaften wird nachhaltig

– Die Anzahl der Tage auf dem Markt für eine Auflistung (DOM) verringert sich erheblich und oft werden mehrere Angebots-Situationen alltäglich

– Es wird ein Anstieg der Bau von Wohnimmobilien und Pre-Sales wird zunehmen, wie wird die Anzahl der Spekulanten

– Hypothek Qualifikation kann weniger "streng", so dass mehr Kreditnehmer in den Markt zu bekommen und mit zunehmenden Immobilienwert, mehr Menschen können entscheiden, zu refinanzieren

– Die Abschottung / Macht der Verkaufspreis geht (19459002)

– Die Leerstandsraten sinken mit mehr Mietern, die für Beschäftigungsmöglichkeiten wandern

– Die öffentliche Wahrnehmung wird Positiver

In diesem Stadium ist es immer noch eine ausgezeichnete Zeit zu kaufen, da die Preise hinter der Nachfrage verzichten werden.

Was bedeutet das für Ihr Portfolio?

1. Kaufen Sie von anderen Investoren für Schnäppchenpreise, die noch nicht realisiert haben, ] 2. Kaufen und halten für ein erhöhtes Eigenkapitalwachstum

3. Wenn Sie Ihre Mieten erhöhen können, ist jetzt definitiv die Zeit. Leasing erneuern Mit geringem Leerstand und hoher Migration auf das Gebiet gibt es eine hohe Nachfrage nach Mieteinheiten, aber wenn die Zinsen niedrig sind, können Mieter in neue Häuser springen. Es könnte eine Zeit sein, mit Ihren Mietern darüber zu sprechen, Mieter / Käufer zu werden und sie in eine Miete zum eigenen Programm zu stellen.

4. Miete zu besitzen. Diese Strategie funktioniert gut für Mieter / Käufer, die in den Markt kommen wollen, aber nicht aufgrund der Unfähigkeit zu Hypothek qualifizieren können.

5. Kaufen, reparieren und verkaufen. Es gibt Zeiten während eines Booms, wo minimale Renovierung erforderlich ist, um einen Gewinn zu machen. Sei vorsichtig, deine Immobilie auch in einem wahnsinnigen Markt nicht zu übertreiben.

6. Refinanzierung bestehender Immobilien, um mehr zu kaufen

7. Verkaufe deine "weniger wünschenswerten" Eigenschaften, wenn du das Eigenkapital in eine wertvollere Eigenschaft verwandeln kannst

A "Down" -Markt

Ein Abwärts-Trendmarkt geschieht nach dem "Top" des Boom-Zyklus. Dieser Zug kann zuerst subtil sein. Viele unerfahrene Investoren können sich während dieser Schicht "erwischen". Dies kann dazu führen, dass ein Verkaufspreis höher und länger als der Markt getragen wird, anstatt den Abwärtstrend zu antizipieren und das Inventar mit guter Preisgestaltung oder Spekulationen im Vorbau zu entladen.

Ein Down-Trending-Markt tritt auf, wenn die Preise zu nicht nachhaltigen Preisen steigen und neue Bauausnahmen verlangen und / oder die Preise die maximale Erschwinglichkeit schlagen. Die Arbeitslosenquoten können nach oben steigen, wenn der Arbeitsmarkt anhält. Dies führt zu einer Überfüllung von überteuerten Listen. Sobald dies geschieht, beginnen die Preise abzusteigen, die Nachfrage verlangsamt sich, und der öffentliche Optimismus wird unsicher.

Wenn ein Markt zu viel Inventar hat, geht die Nachfrage nach unten, was zu einem Rückgang der Verkäufe führt, absolut auslösen die Menge der MLS-Listen zu erhöhen. Dies führt dazu, dass die durchschnittlichen "Tage auf dem Markt" (DOM) jedes Eigentums zu erhöhen, was natürlich einen Abwärtsdruck auf die Preise auslöst. Dies führt zu einer geringeren Konkurrenz um Eigentum, was zu "low ball" Angeboten führt. Jeder, der eine Immobilie gekauft hat, um zu kippen, aber nicht verkaufen kann, kann in Zwangsvollstreckung / Macht des Verkaufs gezwungen werden. Der Markt diktiert sehr, wenn der Niedergang aufhört und wenn die Preise vernünftig werden, was der Markt (Massen) tragen wird.

Während dieser Zeit wird die Konstruktion oft fortgesetzt, da die Verträge und Pflichten, die die Bauherren haben, erfüllt sein müssen. Der Bau wird in diesem Zyklus extrem abnehmen. Manche Pre-Bau-Käufer können gesehen werden, um aus ihren Verpflichtungen gegenüber den Bauherren zurückzukehren, wenn die Preise nach unten gehen.

Mortgage Qualifikation ist oft schwierig, da die Gesamtkreditkriterien mehr "streng" werden und Bankschätzer konservativ werden.

Die Leerstandsraten beginnen zu steigen, da die Mieter mehr Auswahl an Einheiten und Vermietern haben, die mit ermäßigten Mieten beginnen oder sich in Specials bewegen.

Was bedeutet das für dich und dein Portfolio?

1. Wenn Sie den Verkauf an der Spitze des Marktes verpasst haben, verkaufen Sie schnell und halten Sie nicht für Top-Dollar

2. Möglicherweise müssen Sie Rückgänge verringern oder Anreize bieten, anzuziehen oder zu halten Mieter

3. Viele Vermieter haben höhere freie Plätze und können sehr günstig verhandelbar sein (warten Sie bis später im Zyklus)

4. Wenn Sie jetzt nicht verkaufen, halten Sie Ihre vorhandenen Eigenschaften bis Der Markt korrigiert

5. Während sich der Zyklus bewegt, wird dies zum Beginn eines Käufers. Dies kann eine großartige Zeit sein, um die Angst und Panik in den Verkäufern erlebt, da sie ganz offen für Verhandlungen werden können.

6. Erbauer können verhandlungsfähig werden, da ihr nicht verkauftes Inventar zunimmt. Der Kauf (oder die Steuerung) mehrerer Einheiten von einem Bauherrn ist in diesem Zyklus sinnvoll.

7. Fix verkaufen Strategien können zu Beginn dieser Phase gut funktionieren, sofern die Immobilie unter fairem Marktwert akzeptiert wird.

– Sei vorsichtig, einen "selbstkorrigierenden" Markt nicht zu vermarkten, da die Faktoren sich leicht von einem Down-Markt unterscheiden.

Die "Bottom"

Am unteren Ende eines Marktes sind in der Regel die öffentliche Wahrnehmung und die Konjunkturaussichten negativ. Die Banken & # 39; Kreditkriterien werden noch strenger. Die Preise neigen dazu, zu sinken und es ist nicht, bis die Preise extrem anfangen zu erhöhen und Leerstellen beginnen zu sinken werden Sie wissen, wo der Boden ist (oder war). Die Verfallserklärungen oder die Macht des Verkaufs werden häufiger und der ökonomische Pessimismus herrscht, wenn sich die Nachfrage weiter verlangsamt.

Die Menge der MLS-Listen wird sehr hoch sein, wie die Menge der abgelaufenen Listen als Verkäufer nur aufgeben und beschließen, es bis zur nächsten Phase zu warten. Sehr wenige Verkäufe geschehen während dieser Zeit, während Leute sehr konservativ sind; Obwohl es absolut ein Käufer ist?

Neubau während dieser Zeit ist Tropfen, obwohl Neubauten bereits im Gange sind immer noch auf Linie. Viele Unternehmer werden entweder Renovierer oder kommen aus dem Geschäft. Realtors und Hypothekenmakler neigen dazu, das Geschäft in diesem Zyklus zu verlassen.

Was bedeutet das für Sie und Ihr Portfolio?

1. Nehmen Sie den Kauf langsam, aber beginnen Sie mit dem Kauf von beunruhigten Eigenschaften später im Zyklus

2. Halten und warten auf die "Erholung" Marktindikatoren, wenn Sie schauen, um extrem zu verkaufen

3. Bereitstellung von möblierten Vermietungen, um Ihre Einheit Mieten zu halten

4. Annäherung Bauherren, die nicht verkauft Inventar und Kauf haben Eine, mehrere oder alle ihrer nicht verkauften Inventar zu einem Rabatt oder mit einer Kaufoption

Die Öffentlichkeit wird in der Regel von den Medien, die in der Regel nach der Mitte oder sogar das Ende einer Welle getrieben werden. Dies gibt denjenigen, die die wichtigsten Marktindikatoren studieren, einen deutlichen Vorteil. Wie wirken, wenn niemand sonst gehandelt hat, nimmt Wissen, Mut und manchmal vertrauensvoll dein Darm.

Viele kanadische Metropolitanstädte heute (ab diesem Schreiben) wurden als an der Spitze ihres Marktes angepriesen, während viele US-Städte auf dem Weg zurück sind. Einige Märkte boomen, aber andere bleiben stagniert und noch andere sind "korrigieren". Sie können diese Beobachtungen zu jeder Zeit machen, da jeder Bereich die Eigenschaften eines der vier Quadranten zu reflektieren scheint.

Denken Sie daran, Immobilien ist ein lokalisierter Markt, der oftmals einzigartige Indikatoren zeigt, die in einer angrenzenden Stadt oder Stadt nicht sichtbar sind. Seien Sie sicher, Ihren Markt sorgfältig zu untersuchen, also können Sie vor der Kurve sein, um Ihre Gewinne zu maximieren.

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Source by Gord Lemon