Immobilienbewertungen – Lassen Sie sich auf den Wert Ihres Hauses vorbereiten

Kostenlose Immobilienbewertung

Der Zusammenbruch der Wirtschaft begann mit einem Realitätswind, der gegen das Kartenhaus der Subprime-Hypotheken wehte. Wir alle leben mit den Ergebnissen übermäßiger Kreditvergabe und aktiver staatlicher Intervention. Mit all diesen Freunden, die Feinde brauchen?

Mit der Neuausrichtung des Marktes sind die Immobilienbewertungen gesunken. Einige von Ihnen sind möglicherweise sogar auf den Kopf gestellt. Kaufst du? Verkaufen Sie? Reiten Sie den Tsunami aus? In dieser Serie werden alle wichtigen Fragen behandelt, denen wir normalerweise bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie gegenüberstehen. Was sind die treiber Was sind die Inhibitoren? Was Sie wissen müssen, um den besten Wert zu erzielen.

Was ist Immobilienbewertung / Immobilienbewertung?

Der Zweck der Immobilienbewertung besteht darin, einen aktuellen Marktwert für eine Immobilie im Vergleich zu anderen in ihrer unmittelbaren Umgebung zu liefern. Eine Beurteilung ist also zeit-, orts- und geografisch-spezifisch. Es ist ein Vergleichswert – kein absoluter Wert. Zweitens werden Immobilienbewertungen in zwei große Kategorien unterteilt – Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für die Zwecke dieser Papiere werden wir strikte Beurteilungen der Wohnverhältnisse diskutieren. Immobilien-Gutachter für Wohnimmobilien sind von ihren jeweiligen Bundesstaaten lizenziert und haben unterschiedliche Lizenzniveaus, basierend auf dem Wert des Darlehens für die Immobilie. Sie müssen Kurse belegen und Zertifizierungsprüfungen bestehen, um ihren Lizenzstatus zu erhalten und zu erhalten. Aufgrund der Art und Weise, wie Multiple Listing Services (MLS) ihre Aufzeichnungen aufbewahren und verkaufen, sind sie in der Regel an die Grafschaft gebunden. Ein guter Gutachter kennt also wirklich ihre Geografie und worauf zu achten ist.

Warum kostet es so viel?

Immobiliengutachter sind traditionell unabhängige Unternehmer / Unternehmer – keine Bewertungen = kein Geld. Während Sie eine relativ einfache einmalige Gebühr zahlen (z. B. 400 US-Dollar), müssen sie sicherstellen, dass sie so viele Beurteilungen erhalten, wie sie können, um überhaupt Gewinne zu erzielen. Wie ist das? Immerhin haben sie Ihre 400 Dollar bekommen. Ein Gutachter muss alle Auslagen wie alle Unternehmer decken (Ausbildung, Krankenversicherung, MLS-Gebühren, Haftungsgebühren, Unternehmensversicherungen, staatliche Gebühren – die Liste geht weiter). Außerdem kann ein guter Beurteiler 3 bis 6 Stunden in der Vorbereitung verbringen (auf der Suche nach Vergleichsdaten usw.), eine Fahrzeit von 45 Minuten oder mehr zum Standort haben, 2 Stunden fahren und Vergleiche aufnehmen und Bilder und dann noch 1 bis 3 Stunden schreiben den Bericht, und wenn die Bank mehr Informationen wünscht oder etwas zurückschickt, muss sie Zeit investieren, um Fragen zu beantworten usw.

Außerdem erhalten sie Ihre Anfrage von einem anderen Beurteiler oder von einem dieser neuen, von den Abzügen der Regierung gegründeten Zwischenhändler namens AMCs – sie müssen möglicherweise die Gebühr aufteilen. Dies sind alles nur die Kosten für die Geschäftsabwicklung. Wenn also jemand 30 bis 60 Minuten mit einem Maßband vorbeikommt, sollten Sie wissen, dass dies die Spitze des Eisbergs ist und Sie einen guten Preis bekommen.

Besitze ich die Beurteilung?

Die Person / Firma, die das Gutachten besitzt, ist die Person, die sie beauftragt hat. Wenn Sie also nach einem Wohnungsbaudarlehen suchen, "besitzt" Ihr Darlehensunternehmen das Gutachten, nicht Sie, weil sie der Beauftragte sind. Selbst wenn Sie den Gutachter bezahlen, spielt es keine Rolle – Sie haben die Transaktion nicht eingerichtet. Warum ist das wichtig? Der Beurteiler kann Ihnen nicht legal eine Kopie Ihrer Beurteilung geben – es ist nicht Ihre. Wenn Sie eine Beurteilung zu Darlehenszwecken anfragen, stellen Sie möglicherweise fest, dass die Bank sie nicht akzeptiert, weil sie sie nicht angefordert hat oder den Gutachter nicht kennt. Fang 22 – ja, aber nicht vom Gutachter gemacht, also schießen Sie nicht auf den Boten. Es gibt alle Arten von Beurteilungen (Haus, Land, Kosten, Nachlass, Chronologie usw.) und sie sind nicht austauschbar. Stellen Sie sicher, dass Sie, wenn Sie persönlich eine Beurteilung anfordern, wissen, wofür sie verwendet werden kann.

Warum brauche ich eine neue Beurteilung?

Der Markt ist so volatil, dass Sie bei einigen Kreditgebern alle 6-8 Wochen eine neue Beurteilung vornehmen müssen. In den letzten acht Monaten sind die Immobilienwerte in einigen Bereichen auf bis zu 40% gesunken. Dies bedeutet, dass ein Haus in Höhe von 1 Million US-Dollar für 600.000 US-Dollar zur Verfügung stehen könnte. Dies hat die Kreditgeber sehr unruhig gemacht und erfordert mehr Dokumentation und einen Nachweis der Werte als zuvor. Natürlich waren es auch die Unternehmen, die das Problem verursacht haben – Catch 22 für uns. Die Refinanzierung ist schwieriger geworden, da die geschätzten Werte so schnell vonstatten gehen, dass Personen, die die monatlichen Zahlungen verwalten können, bestraft werden, weil der Wert sie unter Wasser setzt. Für Verkäufer ist es noch emotional schwieriger, da sie der Meinung sind, dass ihre Häuser einen höheren Wert auf dem Markt haben als sie, und sie sind verärgert, die Immobilienmakler sind verärgert, weil der Deal nicht geschlossen wird und die Bank den geschätzten Wert, den sie gibt ist. Der Gutachter wird statt der Banken, die die Emission erstellt haben, für die Marktlage angegriffen.

Wie kann man den Wert ermitteln?

Der Wert wird aus den jüngsten Verkäufen ähnlicher Häuser in einem bestimmten geografischen Umkreis ermittelt. Dies bedeutet Verkäufe, nicht ausstehende Verkäufe; Die Leute können fragen, was sie wollen, aber die Banken möchten wissen, wozu andere ähnliche Häuser verkauft werden. Lassen Sie sich nicht von Ihrem Immobilienmakler in die Irre führen. Während der Prozess genau sein soll, ist "ähnlich" ein sehr vieldeutiger Begriff. Sprechen wir über Quadratmeterzahl, Alter, Verbesserungen, Fliesen gegen Marmor, Pool gegen Garten, können die Variablen unbegrenzt wirken. Aus diesem Grund sind Online-Mehrwertdienste wertlos und wenn Sie dafür bezahlen, verschwenden Sie Ihr Geld. Nur eine Live-Inspektion vor Ort kann den Wert richtig erkennen und bewerten. Die Kreditgeber verstehen das. Das geografische Gebiet wird auch lockerer. Nachbarschaften können ihren Charakter so schnell ändern, dass der normale Radius für vergleichbare Fahrzeuge 3 Meilen beträgt. Da der Umsatz jedoch so langsam ist, sind die Vergleichswerte immer weniger. Da die Kreditgeber 3 – 5 oder mehr Bewertungen pro Immobilie verlangen, manchmal mehr; Beurteiler suchen außerhalb des 3-Meilen-Radius nach Vergleichbaren. Fazit: Wenn Sie in den nächsten 12 bis 18 Monaten verkaufen möchten, nehmen Sie keine größeren Upgrades vor, da Sie Ihr Geld wahrscheinlich nicht zurückbekommen. Tun Sie, was Sie brauchen, um sich selbst zu erfreuen und das ist es.

Wer ist in diesem Prozess an erster Stelle?

Leute, die viel refinanzieren oder in den letzten 6 Monaten über eine Refinanzierung nachgedacht haben, fragen dies oft. Erinnern Sie sich an den gesamten Immobilienprozess – die Bank hat die Macht – sonst niemand. Die jüngsten Beschwerden anderer und ein Hinweis auf geschätzte Immobilienwerte sind wirklich eine Ablenkung, da Banken mit ihren Kreditprogrammen und Vergütungssystemen alles vorantreiben. Weil die Banken so frei Geld geliehen und den Absturz verursacht haben, haben sie sich um 1800 geschwenkt und horten jetzt Bargeld. Um diesen Ansatz zu rechtfertigen, drängen sie Kreditagenten und Gutachter für immer mehr Wertdokumentation. Das ist besonders ironisch für refis – Leute, die bereits gute Kunden sind, aber nur gute Preise nutzen wollen. Denken Sie daran, dass Banken keine Kunden haben, die sie für Wiederholungsgeschäfte interessieren – Sie sind eine Ware. Dieses Squeeze-Spiel im Namen von "Sicherstellen, dass es nicht wieder passiert", treibt die Kosten für Gutachter und Darlehensagenten hoch, die nicht an den Kreditnehmer weitergegeben werden können. Wenn Sie ein Bankier sind – keine große Sache – erhalten Sie einen staatlichen Rettungsbonus oder in der Regierung, wo es im Grunde "wen interessiert es ist nicht mein Geld" – diese Dinge sind nicht wichtig, weil Sie sich nicht wirklich darum kümmern Auswirkung. ABER wenn Sie mit 400-Dollar-Schritten arbeiten und keine Garantie dafür haben, woher Ihr nächster Job kommt – das bedeutet viel. Der andere Typ, der früher ein stiller Partner war, ist die Regierung. Sie haben eine neue Gesetzgebung erlassen, um den Bewertungsprozess zu "bereinigen", wenn er zu Beginn nie gebrochen wurde. Dies hat zu einer Regulierung geführt, wodurch die Kreditkosten erhöht wurden, von denen einige an den Kreditnehmer weitergegeben wurden. Es hat auch die Schaffung von Krediten erstickt – so lange es noch immer Geld gibt, das sie aufgrund des Drucks der Regierung nicht leihen können. Die Psychologie ist jenseits des normalen Verstandes zu ergründen. Jeder, der helfen soll, setzt gerne mehr Steine ​​in unsere Rucksäcke, wenn wir den Hügel hinaufgehen und uns sagen, dass dies zu unserem Besten ist.

Es produziert auch niedrigere Bewertungen und Beurteilungen. Beispiel: Fannie Mae verlangt, dass alle Beurteilungen, die sie erhalten, von "zertifizierten" Gutachtern stammen. Weil die Regierung verlangt, dass Banken nachziehen. Nun besteht der Unterschied zwischen einem regulären Beurteiler und einem zertifizierten Beurteiler in einigen Klassen, die einen Test machen. Nehmen wir an, Sie waren 20 Jahre lang ein Gutachter, haben tausende ehrliche Beurteilungen durchgeführt, einen MBA und einen hervorragenden Ruf – wissen Sie was – dank der Regierung sind Sie aus dem Geschäft, bis Sie hundert bis tausende mehr ausgeben und einen Test ablegen. Aber es ist die gleiche Arbeit, die Sie zuvor gemacht haben. So erhalten Sie jetzt eine Bewertung von jemandem mit wenig praktischer Erfahrung, der einen Test gemacht hat, aber die Arbeit bekommt. Das ist die Antwort auf einige grundlegende Fragen, die Sie in diesem Markt wissen möchten. Wenn Sie sich mitten in diesem Prozess befinden und frustriert sind, nehmen Sie es aus der Wahlurne heraus, treten Sie aber nicht in den Appraiser – sie sind nur der Bote.

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Source by Gordon Townsend